48天推出100个项目，恒大抄底

“我们前段时间有近20个项目，未来48天，我们将有100个项目。” 恒大董事长许家印4月份在全年立项工作时表示。48 天后是 5 月 31 日。也就是说，恒大今年上半年计划新增120个项目。在房地产行业以去库存为主的时候，恒大选择了扩大规模。

根据恒大董事会制定的目标，公司2017年实现销售额3000亿元，2020年实现销售额5000亿元，复合增长率达30%——这是房地产“黄金时代”那个时代的增长率，拥有领先的土地储备，被认为是公司持续增长的保证。

在许家印的调动下，恒大各地区的企业目前都在寻找新的项目。虽然恒大此时已经拥有最大的土地储备，1.47亿平方米。同时，剔除528亿元永续债，截至2014年12月31日，恒大的净负债率达到86%。

一位知情人士分析，恒大此次收购土地，可能是为了配合资本市场的一系列动作，通过增加融资机会来减债。不过，恒大并未对此表态作出回应。

经济观察报通过多方消息人士证实，除了表示公司将继续拓展房地产主营业务外，恒大还通过将房地产相关业务资产证券化、分拆等方式持续降低公司负债率。涉及的业务包括其海南海花岛项目、恒大影城和恒大商业地产。

48天100个项目

许家印指出，5月31日前推出100个新项目，是硬指标，也是集团战略。

相比之下，碧桂园在2013年的做法。该公司设定了当年销售额翻番至1000亿的目标，要求新地块数量空前增加。据可靠消息，2013年，碧桂园共收购了99块土地，包括现有项目周边的土地。

“碧桂园当年收购的土地比以往任何时候都多，但没有达到（目前恒大）的规模，”一位接近碧桂园的人士表示。

为了在限期内完成任务，许家印给小组开了绿灯：“不管是一手项目还是二手项目，在付款、价格等细节上不要犹豫，赶紧拿下优质项目，不要等到形势发生变化。下放，权力下放给区域公司董事长，董事长检查控制，投资中心迅速批准，然后直接报董事会批准。”

该小组还通过评估区域公司的董事长来推进这项任务。许家印说：“我们考察一个董事长的能力水平，包括项目开发、团队建设、项目管理、早期开放市场等。最近，公司提拔了一批非常年轻的董事长，树立了榜样。”

此外，恒大还放宽了征地“五星级标准”，配合快速征地。“现在形势瞬息万变，董事会已指示在一定程度上放宽五星级标准，将项目标准的认定权下放给区域公司，否则可能会失去好项目，目标100个项目不可能在48天内完成……” 许家印说。

在许家印的指挥下，上述区域公司负责人一行进入了看地、拿地的忙碌状态。他几乎每天晚上都加班到凌晨，白天谈项目，一天看几块地，压力很大。甚至到处问你的同龄人并询问情节信息。

半个月内，团队终于砍掉了几个项目，但目标只完成了一半，还需要在剩下的半个月内完成。在此期间，他自己减掉了 5 磅。

100个项目的指标不由集团分配，而是由各地区的企业先到先得。“每个人都对这样一个获得土地的好机会非常感兴趣。” 该负责人表示，征地资金也是先到先得。“为什么要在大项目上坚定？因为机会不能错过。” 许家印强调。他掌握集团大型项目的依据，首先是政策方向和市场环境。上述区域公司负责人表示，“他很看好大势所趋。”

许家印说，除了2008年的一些利好政策外，从2009年到十八大之前，房地产一直处于可控状态。十八大后情况发生了变化。许家印表示，当前，国家正在深化改革、结构调整、转型升级，着力提升增长质量。“全面深化改革，充满了促进房地产市场平稳健康发展的作用。政府要抓好廉租房和保障性住房建设，让市场在市场层面做事。” " “我认为，未来三到五年，甚至五到十年，房地产行业将继续健康稳定发展。” 许家印说。他分析，随着人均居住面积的增长，未来全国总需求量会下降，但市场优胜劣汰的趋势正在加剧。恒大去年实现销售额1315亿元，但仅占全国房地产和住宅交易总额的2%，还有很大的增长空间。

目前，恒大在全国147个城市拥有300多个项目。许家印预计，在房地产市场健康稳定发展的情况下，房地产交易量将很快增加。成交量放大后，接下来就是项目用地的紧张。

许家印在讲话中还特别提到了4月10日发布的《国务院关于落实重点工作部门分工的意见》。许家印表示：“公司要抓住整个市场发展的大好时机尚未对本文件中包含的重大好处做出回应。”

2017年销售额3000亿

恒大拿地的“内因”是其持续高速增长的“野心”。

许家印表示，恒大目前的经营理念和经营策略是“三高一光”。“三高”是指高换手率、高杠杆率、高回报率，“一光”是指轻资产。“没有项目，就没有发展，说高周转高杠杆是一句空话。” 许家印说，“因此，从当前的发展机遇和发展战略来看，要坚定不移地开展大项目。”

恒大对外表示，今年的销售目标是1500亿，内部实际目标是2000亿。

此外，许家印要求公司未来各项指标保持每年30%以上的健康快速增长。“按照这个增长速度和幅度，到2017年，也就是第七个‘三年’结束之年，恒大的销售额将达到3000亿元；到2020年，就是第八个‘三年’结束之年。”一年，恒大的销售额将达到5000亿元。”

2014年，为完成1315亿元的销售目标，恒大全年新开项目53个。新开工面积2250万平方米，竣工面积2063万平方米，在建面积4135万平方米，同比增长13.2%、6.5%和< @k3@ 分别同比 >7%。年销售面积达到1.819.80000平方米。

根据恒大回应机构投资者的记录，2015年初，恒大全年库存为1700万平方米。如果要实现2000亿以上的销售额，销售率大概是62.5%。如果仅实现外界宣称的1500亿元的销售额，销售额将达到47%。因此，可以推算出真正的解毒率为47%-62.5%。

根据以上数字，如果恒大2017年销售额达到3000亿元，恒大销售额将不低于4800亿元，销售额不低于7200万平方米。

截至2014年12月31日，恒大地库总建筑面积1.47亿平方米恒大集团股票多少钱一股，几乎是知名地库碧桂园的两倍。但要供应2017年7200万平方米的可售面积，47亿的土地储备似乎并不算多。此外，恒大去年收购土地841万平方米，低于完成消费2063万平方米。

按照这个逻辑，目前的征地集中度是有道理的。

那么，恒大能否在两年内将销售额从1500亿翻一番到3000亿呢？

由于恒大“薄利多销”的策略，要想获得与其他开发商相近的销售额，就需要比同行销售更多的面积。以恒大2014年销售额1315亿元、销售面积1820万平方米计算，公司月均销售面积达到152万平方米，均价7225元/平方米。如果每间房子估计为90平方米，则平均每月销售1.680,000套。

为实现2017年销售额3000亿元，均价8000元/平方米，恒大需要完成3750万平方米销售面积的任务，月均销售面积313万平方米米。每套房子也按90平方米计算，恒大一个月卖出3.48万套，是2014年的两倍多。

就算恒大确实能完成这个销售任务，又有多少是有效销售呢？“有现金流的销售额”占总销售额的百分比是多少？针对这一问题，许家印在香港业绩发布会上表示，恒大2014年销售额为1315亿元，回款超过1100亿元。

但恒大2014年业绩公告显示，其应收账款随着销售额的扩大而增加，增幅高于其销售额的比重。2014年贸易应收账款总额从一年前的72.077亿增加到122.1877亿。90 天以下和半年以上至一年的付款分别占总额的 40% 和 34%。贸易应收账款方面，同为千亿港股上市内地地产公司的中海海外有61.91亿港元，但账龄在30日以内的账款占90%；碧桂园86.9亿元，其中97%在1-6个月的客户授信期内。

恒大首席财务官谢惠华在业绩发布会上解释称，贸易应收账款增加的原因是恒大销售规模扩大。此外，恒大还向买家提供了不同的支付方式，部分买家选择分期付款。谢惠华认为，这是可以理解的。

逆市而上

“100个项目，是老板报的一个大数目，还没报，按照这个速度，不知道会不会超过100个。” 上述恒大区域公司负责人表示。

该负责人表示，他所在的分公司主要经营二手房或三栋旧房改造项目，因为这两类项目可以分期付款，不用两个月内付款。

根据经济观察报获悉的多家区域企业情况，恒大还在已进入的三四线城市或一线城市周边进行土地征地，并有调整土地储备的意向结构不明显。

据统计，今年一季度，前十大房企新增土地储备337.7万平方米，同比下降60%。多位接受经济观察报采访的房企表示，市场有回暖迹象，而土地是稀缺资源，不如早点早点，这段时间可以适当补充地块。时期。然而，销售低迷，征地预算始终有限。

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续第 29 版

一季度，绿地、恒大、万科以114亿元、90亿元和42亿元的土地收购总额位居前三。不过，除了去年同期没有拿地的绿城和世茂外，恒大的拿地金额增幅最大，翻了一番。其他公司收购的土地数量同比下降。

标普亚太区企业评级主管孔磊表示，自 2014 年第四季度以来，土地收购的降幅已达到两位数。目前，与整体市场好转相关的土地收购肯定会复苏。总的来说，在标普评级的公司中，逆市买地的趋势并不是特别明显。房地产开发商去库存压力大，大规模征地给负债带来很大压力。少数财务状况较好的开发商有一些动作，但并不是行业的主流。

一位央企内部人士表示，虽然今年政府出台的多项政策利好楼市，但市场形势依然不容乐观。“市场会在短时间内恢复，但不会持续太久。公司仍然认为市场已经告别了规模化发展的时代。现在拿地非常谨慎，主要任务是全年去库存。”

碧桂园在土地市场表现良好。经济观察报了解到，这是由于碧桂园区域公司调整，新成立的区域公司需要征地发展业务。不过，碧桂园相关负责人表示，公司没有硬性要求，都是按照工作计划和财务预算执行的。

作为行业龙头，万科认为过去20年30%的业务规模复合增长是不可持续的。万科董事会秘书谭华杰在接受经济观察报采访时表示，万科目前的市场份额不足3%，发达国家的龙头企业大多在6%左右。“如果先做这个生意，大概会增加100%。”

市场份额翻番，整体市场销售总额处于稳定状态。按照2014年2151亿元的预估销售额，万科住宅业务的年销售额上限约为4000亿元。如果将住宅业务增长换算成未来十年的复合增长率，这个数字约为7%。

恒大看好市场的原因，以及短期内拿地的举动，令业界不解。上述央企内部人士在接受经济观察报采访时表示：“我们还没有听说中央会对三旧、保障性住房改造出台新的利好政策。” 那人道：“连我们都不知道，不，说不定会有大动作。”

该人士表示：“三个老项目需要长期跟踪，短则3-5年，长则10年。即使旧改、保障性住房等方面确实有利好政策，企业也不可能并且短期内没有必要扩大项目，”该人士表示。

当然，此次意外征地的另一个明显结果是，恒大本已高昂的债务“雪上加霜”。2013年恒大永续债权益为2.50.24亿元，2014年翻倍至5.28.52亿元。若将“永续债”计入权益，恒大净负债率为8< @5.9%，但如果把“永续债”算作负债，恒大的净负债率为250%——303%之间。2014年恒大地产实现利润1.81.73亿元，其中永续债持有人应占利润达到43.39亿元，占净利润的24. 08%。

恒大正在实施规模扩张。“（虽然已经获得了大量新土地）原1.47亿平方米土地的开发速度不会放缓，公司将大量招聘基层员工。因为成本招人远低于囤地。” 上述恒大区域公司负责人表示。

恒大管理层在回答投资者提问时还透露，公司三级项目保底3-6个月开盘，二线项目保底6-8个月开盘。“整个市场只有恒大才能跟上市场成交的速度，我们对资本市场的承诺才会兑现。”

资金方案：强主业+轻副业

集团土地储备的快速扩张，此前曾由恒大做过。2006年初，恒大的土地储备为310万平方米，到2009年第三季度末增至5100万平方米。恒大于2009年11月上市，由于其庞大的土地储备，受到了各界人士的欢迎。香港资本市场，以净资产估值法衡量公司市值。

不过，地产金融资深评论员黄立冲表示，“土地规模扩大，公司估值上升”的逻辑在资本市场上已不再被认可。但他也坦言，当前股市火爆，企业在资本市场的融资机会较多，融资成本相对较低。

多位在港国际投行人士向经济观察报记者表示恒大集团股票多少钱一股，目前，投资机构需要从多个角度判断房地产公司的征地行为，如征地时机、市场环境、地价、土地价格等。公司自有土地储备。如果公司把握好拿地时机，地价偏低，可以形成积极预期。另一方面，也有人认为企业负债累累，过于激进，机构认为风险会增加。

不过，这些人都表示，不同机构的估值和评级思路不同，不排除部分机构将大量征地行为与后市的强劲销售和销售增长挂钩，从而获得正面评价。

一位业内人士已经了解到恒大48天拿下100块地的任务。他认为，恒大逆市拿地是另一种思路，就是配合资本市场的一些动作。虽然拿地本身就是烧钱之举，但“通过积极自觉地做市值管理，股价才能维持上涨。”

经济观察报多渠道证实，恒大目前的思路是打造一家拥有强大住宅主业和多业态轻资产的公司。众所周知，恒大计划推动矿泉水、粮油等多元化产业集团上市。此外，经济观察报还获悉，该公司正准备分拆其位于海南省的海花岛人工填海项目。

在恒大集团内部，海花岛定位为类似于迪拜棕榈岛、赶超棕榈岛的项目，目前正在向海外市场推进。海花岛上共有酒店群、国际会展城、博物馆群、主题公园、海洋世界、水上乐园、环球影视基地、温泉城、文化娱乐城等28个业态526个项目。

许家印也认为，其工作室业务已具备分拆上市条件。据统计，恒大300多个项目中，有200多个项目规划了恒大院线。目前，恒大影院已开业16家，今年上半年还将再开30家。此外，还有150座在建和在建，限时开工。恒大表示，200家工作室、1400多块银幕，发展空间巨大，市场价值不可估量。

此外，恒大的商业项目也将走资产证券化之路。据最新统计，恒大已建成和在建商业地产总面积约550万平方米。恒大表示，按照目前的市场价格，所有商业地产的总资产约为1080亿元。

“下一步，所有业务，包括尚未建成的业务，都可以对外合作，比如保险公司可以投资商业和写字楼。包装、上市、销售都是资产证券化和资产化的具体任务。”亮度。” 许家印说道。

目前，恒大已成立资产管理中心，许家印要求“在最短的时间内以最快的速度进行重资产轻资本的转换”。许家印说，“这是降低公司负债率最有效的方式。另外，分拆上市也是我们降低负债率的一大举措。”

随着4月​​份港股交易流动性大增，恒大股价从8港元左右上涨，一度触及8港元的高位，成为香港内地地产股中最耀眼的一个个股。

与3月底恒大业绩发布时外资投行给出的“卖出”评级相反，4月底以来，国内多家知名券商纷纷发布恒大研究报告，均给予恒大增持。买入评级。其中，国信证券上调恒大目标价至2<@5.46港元。究其原因：一是恒大在地产业务上展现出领先风范：储量最多、面积最大、分布最广；2009年以来，恒大地产在土地储备、房屋销售、核心净利润等方面的年均复合增长率分别为21.7%、34%和111%。

但与此同时，德意志银行发布报告称，恒大正在提高配股风险以应对其疲弱的资产负债表。